Описание краткое

Школа девелопмента: коммерческая недвижимость

Описание полное

Программа семинара
Время проведения: 09:00 - 16:15

Программа проводится модулями по пять дней с перерывами между модулями

ДЕВЕЛОПМЕНТ: ОРГАНИЗАЦИЯ, РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА, УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ, ОЦЕНКА


Понятие девелопмента. Финансовая сторона
Как определить доход от вложений. Что будет приносить прибыль. Субъекты девелопмента. Задачи девелопера. Технический заказчик, сравнительный анализ с западным бизнесом. Управление девелоперским проектом. Какие могут быть конфликты интересов
Исследование рынка. Особенности рынка недвижимости. Как будет использоваться объект. Сходства и различия различных видов недвижимости, способы управления ими. Девелопмент и редевелопмент земли. Как собрать достоверную информацию. Анализ конкурентов и возможных рисков. Ёмкость рынка. Прогноз изменений спроса. Прогнозирование потребности будущего арендатора. Точная оценка объекта и приемы, помогающие не сделать ошибку при покупке. Взаимосвязь инвестиционной привлекательности объекта и особенностей регионального развития
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АНиНЭИ). Основные составляющие проекта. Принципы подбора земельного участка. Что входит в понятие АНиНЭИ. Определяющие факторы концепции проекта, его доходности и выбора для разных участников проекта. Архитектурная идея, можно ли использовать западные аналоги. Влияние концепции на инвестиционные решения банков
Бизнес-план проекта: цель, состав, отличие от инвестиционного меморандума, профессиональный план и концепция развития, контроль за развитием объекта. Распределение ответственности, функций внутри команды и между участниками
Финансовая составляющая проекта: долевое и кредитное вложение, управление «рычагами», из чего состоит проектное финансирование, когда нужно привлекать инвестиции, вход и выход из проекта, основные принципы организации финансирования, по каким экономическим показателям характеризуется проект, нестандартные виды привлечения финансов, ГЧП, кредиты, на что нужно обратить внимание при общении с банком. Финансовая модель, основные ошибки. Анализ на чувствительность. Требование банка о техническом мониторинге. Какие есть инвесторы на современном рынке, западный капитал
Процесс реализации проекта: основные этапы, установка сроков, полноценный бюджет, набор команды, оргструктура. Эффективная организация процессов: тендеры, проектирование, строительство. Договор девелопмента: ответственность сторон, непредвиденные изменения, градостроительные ограничения, получение разрешений государственных служб
Основные риски: категории, «риск» и «доход» как основные факторы принятия решения, риски на разных этапах развития проекта, как управлять рисками, основные запросы инвесторов по снижению рисков
ДОКУМЕНТАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА


Землеустроительные документы, получение предварительного согласия и строительство без него, кадастровый паспорт и договор аренды
Градостроительные документы, правила пользования и застройки земли, генеральный план, межевание и проектирование
Проектные документы, инженерные изыскания, разрешение на застройку, государственная и негосударственная экспертизы
Строительство, работа с органами Государственного строительного надзора, документы, акты, разрешения и заключения
Введение в эксплуатацию, техпаспорт, разрешительные документы, кадастровый паспорт, свидетельство о госрегистрации
Инженерно-технические сети, техусловия на присоединение, проектирование линейных объектов, исполнительная документация, оформление прав
УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫМИ ПРОЕКТАМИ


Введение в управление проектами
Объекты управления в проектной деятельности. проект, программа, портфель
Инвестиционно-строительный проект, как объект управления: особенности, жизненный цикл, прединвестиционная, инвестиционная, постинвестиционная фаза
Субъекты управления проектами
Участники и заинтересованные стороны инвестиционно-строительного проекта. Рамки проекта. Организационная структура
Процессы и функции управления проектами. Основные группы процессов. Обзор основных функциональных областей. Использование процессной модели в управлении проектом
Деловая игра: Управление проектом – основные шаги (здравый смысл + рекомендации профессионалов)
Инициация проекта. Подготовка эффективного старта. Рекомендуемая структура Устава проекта. Определение проекта, как объекта управления. Миссия, цели, ограничения и допущения проекта. Уровни целеполагания. Результаты и продукт проекта. Критерии успеха проекта
Деловая игра: Разработка и согласование устава проекта
ПЛАНИРОВАНИЕ И РИСКИ ПРОЕКТА


Основные принципы планирования проекта. Алгоритм разработки календарного плана
Структурное планирование. Иерархическая структура продукта проекта. Иерархическая структура работ проекта. Принципы разработки. Глубина детализации работ. Определение полноты декомпозиции
Деловая игра: Разработка иерархической структуры работ проекта
Стратегическое планирование проекта. Контрольные события в проекте. План проекта по вехам. Принципы определения и формулировки вех проекта
Деловая игра: Разработка плана проекта по вехам
Календарное планирование проекта. Определение последовательности выполнения работ. Сетевая диаграмма проекта. Основные методы оценки длительности работы по проекту, рекомендации по их практическому применению. Признаки грамотно разработанного календарного плана проекта.Оптимизация календарного плана. Метод критического пути. Анализ временных резервов работ. Ресурсные конфликты и способы их разрешения
Кейс: Разработка и контроль календарного плана в системе Microsift Office Project 2010
Управление рисками проекта. Процессы управления рисками. Дополнительные роли в проекте по управлению рисками. Методы и средства идентификации рисков. Формулировка последствий, причины риска и рискового события
Деловая игра: Идентификация рисков проекта
Качественная оценка рисков. Определение последствий и вероятности риска. Матрица оценки степени воздействия риска. Экспертная оценка вероятности риска. Матрица вероятностьвоздействие. «Карта» рисков. Разработка плана реагирования на риски. Методы реагирования: избежание, минимизация, передача, принятие рисков
Деловая игра: Разработка плана реагирования на риски
ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ И ОФОРМЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО


Разъяснения обновлённого Земельного кодекса РФ об образовании/согласованиях/получении земельных участков для строительства, с аукционом и без аукциона
Разъяснения в связи с изменением и «Классификатором видов разрешённого использования земельных участков» для строительства
Новые правила о ГПЗУ и другие разъяснения ФЗ от 3 июля 2016 № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» – вступает в силу с 2017 года
Новые – с 2016 года – правила установления охранных и иных зон с особыми условиями использования, их влияние на строительство
Признание и снос самовольных построек с 2016 года
«Исчерпывающий» перечень процедур в сфере строительства
ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ: РАЗРАБОТКА, УТВЕРЖДЕНИЕ, СОГЛАСОВАНИЕ


Нормативно-правовая база архитектурно-строительного проектирования
Функции застройщика при подготовке проектной документации
Начало проектирования – требуемый перечень документов. Порядок выдачи исходных данных и технических условий на проектирование. Составление задания на проектирование. Требования к составу проектной документации
Проектные решения – оценка, параметры и контроль качества
Практические аспекты согласования и утверждения ПД
ANTIPMBOK: ПРАКТИКА УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТАМИ


Процессы инициации проекта
Определение заинтересованных сторон. Стейкхолдеры. Категории стейкхолдеров. Влияние стейкхолдеров. Модель Ньюбоулди - Луффмана. Модель Менделоу. Ролевая модель Хеймана. Источники информации. Анализ и обобщение информации. Разработка карты оргструктуры. Методы управления отношениями. Коррупция: типология, квалифицирующие признаки. Обычаи делового оборота. Посредники
Управление коммуникациями. Создание единого информационного и коммуникационного пространства проекта. Практические инструменты и рекомендации. Формальные и «понятийные» коммуникации. Деловая переписка. Основные виды писем в практике РП. Эскалации и демарши. Разбор кейсов («борьба со средним менеджментом», «нанайский баланс»)
Администрирование проекта. Постановка регулярного менеджмента. Установочное совещание (Kick off meeting). Оперативные совещания. Протоколы. Контроль поручений. Отчетность
Аудит и принятие проекта в управление. Анализ контракта. Определение заинтересованных сторон. Анализ переписки. Составление оперативного плана управления проектом
Деловая игра: Составление оперативного плана управления проектом
Процессы планирования
Календарно-сетевая модель строительства. Требования к план-графику. Структура календарно-сетевого графика. Алгоритм составления реалистичного КСГ. Практическое использование КСГ при оперативном управлении
Процессы мониторинга и контроля
Организация контроля выполнения физ.объемов. Обзор программных продуктов (TurboPlanner, PlanBridge). Организация контроля качества. Обзор программных продуктов («Стройконтроль» и др.)
Процессы исполнения
Контрактация. Основные виды договоров в практике РП. Договор поставки. Договор подряда. Императивные и диспозитивные нормы права. Примеры использования диспозитивных норм девелоперами и генподрядчиками. Обзор 37 главы ГК РФ. Использование статей 715, 718, 719. Существенные условия договора подряда. Заключение договоров ПИР и СМР. Штрафные санкции
Стратегии работы с Заказчиком. Стратегическая инициатива на проекте. Мультиконтрактные стратегии. Управление интересами и выстраивание схем защиты («стратегия бутерброда»)
Стратегии работы с подрядчиками. Типовые приемы и сценарии управления. Разбор практических управленческих кейсов: «Стань спонсором» (принуждение к финансированию проекта), «Тараканьи бега» (мотивация объемами), «Ножницы» (финансовый шантаж), «Замена генподрядчика» (процедура передачи объекта), «Новогодняя амнистия» (закрытие невыполненных объемов), «Башня конфедерация» (антикризисное управление)
Деловая игра: Разбор кейсов слушателей, обмен опытом
ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ


Организационно-технологическая подготовка строительства в современных условиях. Подготовительный период строительства
Состав, содержание и порядок разработки проекта организации строительства (ПОС)
Состав, содержание и порядок разработки проекта производства работ (ППР)
Состав, содержание и порядок разработки проекта организации работ (ПОР)
Основные положения по календарному планированию строительства и производства работ
Рекомендации к разработке и организации выполнения проектов производства работ (ППР)
Модели организации строительства
Оптимизационные задачи календарного планирования
Технологические карты
Инженерная подготовка строительной площадки и разработка строительного генерального плана. Проектирование строительных генеральных планов в условиях городской застройки
Обустройство и содержание строительных площадок
Требования к инженерному обустройству стройплощадок
Размещение на строительной площадке средств вертикального транспорта
Организационные мероприятия по уменьшению размеров опасных зон
Примеры обустройства и содержания стройплощадок
Временные дороги на строительной площадке
Складское хозяйство на строительной площадке
Производственные установки на строительной площадке
Временные здания и их использование на строительстве
Обеспечение строительства водой, теплом, электроэнергией
Культура содержания стройплощадок
Показатели качества обустройства и содержания стройплощадок
Нормативно-методическая база
СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОНТРОЛЬ И УПРАВЛЕНИЕ КАЧЕСТВОМ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ


Обеспечение качества материалов, конструкций, объектов: организационно-правовой порядок
Техрегламент о безопасности зданий, сооружений. Проблемы практики и порядок применения СП и Нацстандартов
НПА, являющиеся основой ведения строительной документации в строительстве
Исполнительная документация: назначение, состав и порядок ведения, обязательные требования СНиП и СП, автоматизация ведения документации
Производственный контроль материалов и СМР. Входной контроль качества (оформление документации). Методы и средства контроля СМР. Механические и физические методы контроля. Соблюдение технологии земляных, свайных и бетонных работ (встречающиеся нарушения). Операционный контроль изготовления на строительной площадке монолитных конструкций, соблюдение действующих ГОСТ-7473-2010. Качество сварных соединений (СНиП 03.01-87). Методы неразрушающего контроля
Госконтроль, изменения в системе надзорных органов, разграничение полномочий. Изменение статуса госстройнадзора
Ошибки при ведении исполнительной документации
Усиление ответственности за качество и безопасность, изменения ГрадК РФ
ОРГАНИЗАЦИЯ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ


Обзор рынка услуг по технической эксплуатации и прогноз его развития
Место технической эксплуатации в системе управления недвижимостью. Терминология
Нормативное регулирование технической эксплуатации недвижимости. Стандарты технической эксплуатации
Методы технической эксплуатации и способы организации работ
Система планово-предупредительных ремонтов. Состав системы планово- предупредительных ремонтов
Планирование ремонтов
Регламентация мероприятий постоянной программы технической эксплуатации
Финансирование технической эксплуатации объектов недвижимости и ценообразование на услуги
Автоматизация управления инженерной инфраструктурой зданий и автоматизация управления процессом технической эксплуатации
Система обеспечения безопасной эксплуатации объектов недвижимости
БИЗНЕС-МОДЕЛЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ


Организационное строительство и развитие компании. Организационная структура УК
Проведение изменений
Взаимодействие между собственником и управляющим компании, сервисными службами и поставщиками
Автоматизация внутренних процессов Правовые аспекты управления
СИСТЕМНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ И ПРОДВИЖЕНИЕ ТОРГОВОГО И МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА


История вопроса. Возникновение формата торговый центр. Современные многофункциональные комплексы: торгово-развлекательные, торгово – офисные, и пр.
Формирование понятия товарного направления торгово – развлекательного центра. Типы и виды торгово – развлекательных центров. Прочие спутниковые функции для обеспечения заполняемости площадей. Примеры удачных решений
Обеспечение наполняемости торгово – развлекательного комплекса. Основные принципы эффективного подбора и размещения арендаторов
Торгово – офисные комлексы, их классность и тренды. Удачные решения в России последних лет. Преимущества торгово – офисных комплексов
Зонирование МФЦ: входы и выходы, паркинг, «горячие» и «мертвые» зоны в торговых центрах, пр. Оптимальный баланс используемых и технических площадей. Приемы оживления «мертвых» зон. Как стимулировать инициативу менеджеров по аренде и за счет чего можно получить экстра – прибыль от арендаторов
Якорные арендаторы в ТЦ и МФЦ. Направление покупательских потоков. Зоны концентрации потенциальных покупателей. Организация системы навигации и информирования в МФЦ
Услуги для арендаторов офисных помещений
Услуги для посетителей: основные (обязательные) и дополнительные. Организация ресторанных двориков и точек питания. Развлекательные зоны в торговом центре
Как обеспечить визуальную привлекательность МФЦ. Цвет и композиция в создании привлекательного имиджа здания. Примеры креативных решений в оформлении объектов коммерческой недвижимости Европы и США
Мероприятия, направленные на продвижение (открытие, продвижение и «переключение» от конкурента)
Основы ведения переговоров с арендаторами. Аргументация цены и противостояние манипуляциям
МАРКЕТИНГОВАЯ КОНЦЕПЦИЯ И ПРАКТИКА РЕАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ


Торговые центры
Маркетинговый анализ рынка. Текущая ситуация на рынке торговой недвижимости
Разработка концепции торгового центра, определение формата торгового центра
Предброкеридж, технические спецификации якорных арендаторов
Подготовка технологической концепции и особенности архитектурной концепции
Разработка маркетинговой стратегии: формирование правильного состава арендаторов (tenant-mix)
Определение арендных ставок в торговом центре; процент от оборота арендатора; работа с якорными арендаторами
Подготовка торгового плана
Правоустанавливающие документы - типы договоров аренды, особенности предварительных договоров аренды
Заключение и исполнение договоров аренды, договор с учетом процента от оборота
Многофункциональные Комплексы
Определение и типы многофункциональных комплексов
Разработка концепции многофункционального комплекса, правила сочетания функций
Архитектурная концепция многофункционального комплекса
Особенности заполнения многофункционального комплекса
ПРАКТИЧЕСКИЕ ПРИЕМЫ В УПРАВЛЕНИИ ИНВЕСТИЦИОННЫМИ СТРОИТЕЛЬНЫМИ ПРОЕКТАМИ


Инвестиционно-строительный цикл - мировой опыт: принципы работы, ключевые участники, основы эффективности
Генподрядчик, девелопер, служба заказчика: оптимальные организационные структуры генподрядчика в зависимости от специфики проектов, оптимальная команда, ключевые должности.
Взаимодействие девелопера, генподрядчика, службы заказчика, построение холдинговых структур
Повышение порядка и исполнительской дисциплины. Наведение порядка в документах структурирование состава и мест хранения электронной и бумажной документации облегчение поиска и навигации по проектной документации обеспечение информационной безопасности. Повышение исполнительской дисциплины сотрудников единая база поручений мотивационный аспект исполнительской дисциплины
Формализация управленческого учета и бюджетирования: классификаторы (центры затрат, этапы, статьи, проекты) горизонты бюджетирования, регламент бюджетирования, заявка на использование денежных средств база платежей, актуализация бюджетов
Календарное планирование, отслеживание хода реализации проекта, контроль сроков: разработка Графика реализации проекта (ГРП), контроль исполнения ГРП, регламент корректировки и актуализации ГРП
Основные методы эффективной подготовки и проведения тендеров: разбивка проекта на отдельные работы (тендеры) подготовка тендерного пакета определение круга участников тендера определение наиболее целесообразной формы тендера подведение результатов и присуждение победы
Практическая разработка инвестиционного строительного проекта с применением информационных технологий: создание Панели руководителя проекта, фотопрогресс процесса строительства, создание интерактивной тендерной таблицы (системы навигации по тендерам), создание единого реестра платежей, построение на его основе управленческих отчетов
АРЕНДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ


Основные коммерческие условия договора аренды: структура арендной платы: базовая арендная плата; эксплуатационные расходы; коммунальные платежи; НДС; индексация арендной платы; методика измерения площадей: стандарты измерения (БОМА; БТИ); «эффективность» помещений: полезная и арендуемая площадь; коэффициент потерь; работа с арендаторами-должниками; состояние помещений: особенности аренды помещений в черновой готовности; Акт доступа и Акт приема помещений; арендные каникулы; компенсация отделочных работ; обеспечение исполнения обязательств по договору (страховой депозит; банковская гарантия; корпоративная гарантия материнской компании): понятие «неисправленного нарушения»: алгоритм взаимодействия с арендаторами; условия расторжения договора аренды
структура платежей по договору: страховой депозит; регулярные платежи
Предварительный договор: особенности, структура. Обеспечительный платеж. Режим выплаты обеспечительных платежей до получения Свидетельства о праве собственности
Управление арендными отношениями(Торговые центры, офисные центры)
Стратегия взаимодействия с арендаторами в кризис: финансовый анализ сценариев и вариантов взаимодействия
Рыночные стратегии продления/перезаключения договоров аренды
Стратегия заполнения высвобождающихся площадей
Продажа площадей в Бизнес-центрах и Торговых центрах
Продажа в сравнении с арендой: недостатки и преимущества
Профиль покупателя: «под собственные нужды» и «под арендный бизнес»
Структура договора купли продажи / предварительного договора купли-продажи
Основные коммерческие условия продажи. Стратегия ценообразования на этапе строительства/после ввода в эксплуатацию. Регистрация сделки и возмещение НДС
Покупка помещений: основные особенности